不動産売却注意点

不動産売却の際にこれだけは知っておきたい

 不動産売却の際、これは知っておいた方が良いという話をコラム形式でまとめています。
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このページの主な内容

机上査定と訪問査定について

 不動産売却を検討する際、いくら位なら売れると考えているのかを査定をして貰う事になりますが、住宅などでの査定の際によく使われる、ご近所での取引事例などで比較する取引事例比較法で査定を行う場合、おもに2つの査定方法があります。
 これらは、机上査定と訪問査定と言われています。。
 では、机上査定と訪問査定のメリット、デメリットはどこのあるのでしょう。

 

 机上査定は、与えられたデータをもとに不動産会社が実際の物件を見ずに査定価格を出す方法ですが、具体的に売却を検討している段階ではなく、大よその価格を知りたい時などに便利です。
 実際に物件を見ていないのですから、当然といえば当然なのですが。
 業者さんから査定書などとして査定価格と、その査定額の根拠をまとめてくれるのが一般的です。

 

 訪問査定は、不動産業者が実際に物件を訪問し、周囲の状況、物件の外観、ベランダなどの状況、部屋の状況、眺望や日当たり等をチェックして査定価格を出してくれるため、より実態に合った査定を期待できるでしょう。
  こうした事からも、ある程度売却を本気で考えているなら訪問査定の方が良いと言えるでしょう。
  そうはいっても、査定でいきなり訪問されるのも抵抗があったりする事もあるので、その場合は最初に机上査定をお願いして、ある程度納得できる、あるいは営業マンとの相性が良いと判断したら、その後に訪問査定をお願いする人も多い様です。。

 

 訪問査定のデメリットとしては、不動産の売却を検討している事をご近所に知られてしまう可能性が有るとか、営業が万一しつこいと困ってしまうという不安があったりします。

 

 いずれにしてもマンションの場合などは、物件の総合的な状態だけでなく、採光の状態、部屋の向き、部屋の状況や実際の眺望、騒音の問題、共用部分の状況など、「細かい事」で成約価格が動く事もあったりするので、机上査定だけでは不動産業者さんも参考程度の査定額しか出せない場合もあったりします。

 

担当者選び

 不動産を実際に売ってくれるのは担当してくれる営業マンです。
 つまり、営業マンがノウハウを持っていてしっかりと販売戦略を立てて売ってくれないと困ってしまいます。
 こうした事を踏まえると、会社選び以上に営業マンの存在は重要な要素になり得ます。
 そうは言っても、営業マンの良しあしはどこで見分けたらよいのでしょうか。

 

 営業するにも相手がある事ですからコミュニケーション能力が必要ですし、貴方との相性問題も重要な要素になると思います。
 もちろん、大前提になりますが、不動産取引のスキルも重要です。
 不動産営業のスキルといわれても、どうやって見分けたらよいのかよく分かりませんが、
 やり方の一つとしては、同じ質問をイエイなどで査定依頼をして連絡を取ってきた営業マンにしてみるとか。
 例えば
 「私の不動産の販売活動はどの様な方法でやって頂けるのですか。具体的はお話をお聞かせください」
 「もしも、販売価格を下げなければいけない時は、どのような状況が想定されますか」
 「私の不動産を購入してくれそうな人はどのような人でしょうか。」
  等々。
 他にも色々質問して、より良い、自分に合った営業マンを見つけられると良いですね。

 

 

ローンの考え方

 住宅ローンを使う際、金利なども考えて少しでも返済額を減らそうとして貯金を切り崩したりする人も多いと思いますが、ある意味これは危険な事でもあります。
 ローンは借金ですので、少ない方が良いに決まっていますが、逆に言うと、借金の返済は待ったなしですから、万一健康を害して働けなくなったりしたら、貯金が無い即座に生活が行き詰まってしまいます。
 自分で不測の事態に備えるだけの蓄えは考えてから住宅ローンを組む方が安心感が高いと思います。
 家族構成によっても変わりますが、例えば子供がいる場合は、子供が近い将来確実に必要とする進学費用なども考慮しておく必要があります。
 両親の介護の可能性が有るならば、介護のための費用が掛かるかもしれないという事で貯金があって助かるかもしれません。
 こうしたお金をもし普通に貸してもらったら莫大な金利が掛かるかもしれませんし、そもそも貸してくれるところは殆どないわけですから、そういう意味では上手く使った方が良いケースも有るかもしれません。

 

 また、中古物件の場合は、外壁塗装などの塗り替えなどの時期が当然新築物件よりも先に来ますので、この辺のお金も考慮しておきましょう。
 引っ越す前に塗りなおすのも良いかもしれませんね。
 大手銀行のHPなどで調べると自分がどのくらいの金額を借りられるのか大よそわかりますので、事前に調べておくと良いでしょう
 繰り返しのようになりますが、借りられる額と実際に返せる額は違ってきますので、将来起こりうる問題も含めて月々の返済可能額をしっかりと把握して、そこから借りるお金を算出するのも大事な事だと思います。

 

信号待ちは考慮に入っていません

 よく「駅歩○○分」などという広告を見かけますが、これには一般的に信号待ちの時間等は含まれていません。
 つまり、駅と物件との間に大きい国道などがあると、信号に引っかかってしまい、数分違ってくる可能性が有るのです。
 朝遅刻ギリギリでダッシュで会社に向かっている時などは結構大変だと思います。
 また、坂道なども考慮されていないので、実際に歩いてみないと分からない事が沢山あります。
 こうした事を目の当たりにすると、やはり、現場で自分の足で確かめてみるのが大事だと思う事も有ると思います。。
 ちなみに、不動産公正取引協議会の取り決めにより80m/分で広告に記載されていますが、成人女子や高齢者の場合はこれよりも時間が掛かりますので、注意が必要です。
 純粋に住宅を求めるのであれば、駅に極端に近いと商業地域となり、騒音が予想されますので、駅から数分の住居専用地域の物件を探す人もいます。

 

月々○○万円

 不動産の広告を見ると、「月々○○万円」等と謳っているものがありますが、実際に私たちが気になるのはトータルの支払い額だったり、将来にわたって無理なくローンをし払っていけるかどうか等々だったりします。
 これを前提に不動産の広告を見てみると、例えばボーナス月の支払い部分や変動金利の件、ローンの相手などが米粒のような小さな字で書かれていたりしますから、充分な注意が必要です。
 万一会社の業績不調などでボーナスの支給を見送られた場合は大変な事になるかもしれません。
 月々の支払いがかなり安い場合は、その分ボーナスでの支払額が多いかもしれません。
 また、同じ銀行のローンであっても、借りる人によって金利の優遇幅が変わることもあります。
 また、変動金利の場合は金利の動きも要注意で、未完成の新新築マンションの場合などは、入居まで1年以上かかる場合が少なくないので、実際に住宅ローンを借りるときに金利が上がっていることも考えられます。

 

 

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